Přesto jsme mu doporučili, aby s podpisem jakékoli smlouvy ještě počkal. Proč?

Při prověření podkladů z katastru nemovitostí jsme zjistili, že pozemek – přestože jej územní plán určuje k zástavbě – leží současně v několika zvláštních ochranných režimech. Typicky může jít například o:

• chráněnou krajinnou oblast – ke stavební činnosti zpravidla potřebujete stanovisko orgánu ochrany přírody, který posuzuje mimo jiné umístění, vzhled i charakter stavby;
• památkovou ochranu – zde si vyžádáte stanovisko orgánu státní památkové péče.

Každý takový režim představuje samostatnou vrstvu omezení a úřady jej posuzují zvlášť. A tady je jádro problému: to, že v okolí stojí obytné domy, ani to, že územní plán s výstavbou počítá, samo o sobě neznamená, že projde konkrétní stavební záměr. Sousední zástavba mohla vzniknout dříve nebo za jiných podmínek, než jaké platí dnes. Stejně tak informace, kterou od stavebního úřadu získáte předem, sama o sobě neznamená, že konkrétní stavební záměr půjde bez dalších podmínek realizovat.

Naše doporučení

Klientovi jsme doporučili ještě před uzavřením jakékoli smlouvy – tedy i před rezervační smlouvou – svůj konkrétní stavební záměr projednat přímo s příslušnými dotčenými orgány, zejména s orgánem ochrany přírody a orgánem památkové péče. Teprve jejich stanovisko dává reálnou odpověď na otázku, zda a za jakých podmínek lze na pozemku stavět dům v podobě, o kterou klientovi jde.

Jak případ dopadl?

Klient si stavební záměr předem ověřil a výsledek byl jednoznačný: jeho záměr v původní podobě realizovat nešlo. Rozhodl se proto pozemek nekupovat.

Protože si vše prověřil dříve, než se k čemukoli zavázal:

• vyhnul se riziku sporu o rezervační zálohu,
• ušetřil za zbytečnou přípravu a revizi dokumentace k transakci, která by nakonec stejně neproběhla, a
• především se vyhnul koupi pozemku, který nechtěl – nesplnil by účel, kvůli němuž ho chtěl pořídit.

Namísto případných statisícových nákladů na zbytečnou transakci a spory ho prevence stála jen zlomek. A hlavně se rozhodoval na základě jistoty, nikoli naděje.

Co si z toho odnést?

• Tvrzení realitního makléře, že je pozemek „stavební” a „vhodný k zástavbě”, je obchodní informace – nikoli právní ani úřední záruka.
• Ani předběžná ústní informace ze stavebního úřadu vás nezavazuje. Rozhodující jsou stanoviska dotčených orgánů k vašemu konkrétnímu záměru.
• U pozemků ve zvláště chráněných územích si počínejte obezřetně. Jednotlivé typy zvláště chráněných území přinášejí vlastní omezení a jediné z nich může záměr zhatit i tehdy, když ostatním nic nebrání.
• Prověření stavebního záměru před podpisem jakékoli smlouvy vyjde nesrovnatelně levněji než řešení následků unáhlené koupě.
• Rezervační smlouvu nepodepisujte dřív, než víte, zda vůbec můžete dosáhnout svého cíle – a než znáte její přesný obsah a to, koho skutečně zavazuje.

A pokud se přesto rozhodnete rezervační smlouvu uzavřít?

Podpis rezervační smlouvy ne vždy odložíte až po ověření stavebního záměru – realitní kanceláře na ní často trvají. Rozhodnete-li se ji uzavřít, doporučujeme do smlouvy co nejkonkrétněji popsat účel, pro který pozemek kupujete, tedy svůj stavební záměr. Prodávající by se pak měl zavázat prohlášením, že pozemek je k tomuto konkrétnímu účelu vhodný.

Pokud by se následně ukázalo, že váš záměr na pozemku realizovat nelze, a vy byste proto od koupě ustoupili, budete mít díky takovému ujednání podstatně silnější pozici – vaše rozhodnutí se totiž opře o porušení výslovného ujednání, nikoli jen o vaše subjektivní očekávání. Zvyšuje to šanci na úspěch v případném sporu (například o vrácení rezervační zálohy), nezaručuje to však, že se sporu úplně vyhnete ani že v něm bez dalšího uspějete. Konkrétní formulace takového ujednání proto vždy patří do rukou advokáta.

V některých případech se vyplatí požádat stavební úřad o předběžnou informaci podle § 174 stavebního zákona.

Ta vám ještě před zahájením samotného řízení pomůže zjistit například, jaké jsou podmínky využití daného území, zda váš záměr vyžaduje povolení nebo podle jakých hledisek stavební úřad váš konkrétní záměr posoudí. Součástí předběžné informace bývá i přehled dotčených orgánů, které se k záměru vyjádří. Stavební úřad ji poskytne do 30 dnů od požádání.

Zvažujete koupi pozemku nebo nemovitosti? Doporučujeme nechat si podklady posoudit ještě před podpisem první smlouvy. Včasná prověrka je nejlevnější pojistkou celé transakce. Rádi vám pomůžeme.

Tento text má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétního případu.

Článek Pozemek je stavební. Dům na něm ale postavit nemusíte. Co ověřit před koupí? se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Po pravdě i my, advokáti, bychom byli rádi, kdyby to takto fungovalo. Pravda je ale taková, že s poskytováním advokátních úschov je tolik práce, že někteří kolegové už tuto oblast prostě nedělají, protože se finančně nevyplatí. 

Pojďme se podívat na časovou náročnost jedné takové zakázky, kdy klient chce rezervační smlouvu, kupní smlouvu i advokátní úschovu. Počítejte s námi! 

•  předsmluvní vyjednávání – málokdy nám klient řekne „Potřebuji rezervační smlouvu a kupní smlouvu včetně úschovy k té a té nemovitosti, nejpozději do týdne, podpisy budou ve čtvrtek v 9,00 hod.“ Spoustu času strávíme telefonáty nebo emailovou komunikací s klienty, abychom doupřesnili zadání 0,5 hod až 1 hod
• prověření nemovitosti – zjistíme z dostupných rejstříků stav nemovitosti, vlastníka, exekuce k nemovitosti, zástavní práva, zda má příjezdovou cestu apod., zajistíme výpis z katastru nemovitostí, který uhradíme 0,5 hodiny + náklad za výpis z katastru nemovitostí
• prověření protistrany – lustrace v centrální evidence exekucí 0,25 hodiny + poplatek za výpis z centrální evidence exekucí
• rezervační smlouva 0,75 hod
• kupní smlouva (za předpokladu, že se jedná o „jednoduchou smlouvu“ s jednou nemovitostí, bez zástav, jeden prodávající, jeden kupující) 1 hod
• smlouva o advokátní úschově 0,5 hod
• návrh na vklad do katastru nemovitostí 0,5 hod
• jednání s podpisem smluv – Česká advokátní komora potažmo zákon o advokacii stanoví advokátům při přijímání prostředků do úschovy celou řadu povinností (a my si myslíme, že je to správně, ačkoliv se zdá, že se jedná o pouhou byrokracii) mj. smluvní strany musí vyplnit tzv. AML formulář o tom, že jejich finanční prostředky nepocházejí z nelegální činnosti, že nejsou politicky exponované osoby a že nejsou teroristé (toto prověřujeme opravdu důkladně :), dále GDPR formulář a následně ověřování podpisů, kdy je potřeba připravit tzv. ověřovací doložky a vyplnit ověřovací knihu, zkontrolovat osobní údaje a pořídit kopie osobních dokladů celkem 2 hod
• přijetí prostředků do úschovy – advokát je povinen provést identifikaci vlastníka prostředků bance (o nezbytnosti tohoto kroku jsme se přesvědčili nedávno, když Sberbank prakticky ze dne na den zkrachovala a část klientů nemá dodnes vyplaceny své finanční prostředky), zapsání přijetí prostředků do elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou 0,5 hod
•  vyplacení prostředků z úschovy – kontrola splnění podmínek pro vyplacení peněz z úschovy, zadání příkazu a informace klientům o tom, že byly splněny podmínky a vyplácíme peníze z úschovy 0,5 hod.

Když všechny tyto úkony sečteme, je to přibližně 7 hodin čistého času práce. Pokud bychom účtovali adekvátní cenu, pak bychom měli celý tento proces nacenit částkou pohybující se okolo dvaceti tisíc korun. Kdykoliv tedy účtujeme cenu nižší, je to pro klienta cena výhodná, ačkoliv to tak na první pohled nemusí vypadat, protože přece JEN napíšeme smlouvu a dostaneme peníze na účet.

Článek Je advokátní úschova drahá? se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.