Právě v takové situaci může pomoci předběžná informace podle § 174 stavebního zákona. Umožní vám ještě před podáním žádosti o povolení záměru zjistit, jaké podmínky budete muset splnit, zda váš záměr povolení vůbec vyžaduje, podle čeho ho bude stavební úřad posuzovat a které dotčené orgány se k němu budou vyjadřovat. Nejde o předběžné povolení stavby. Předběžná informace vám ale může výrazně pomoci rozhodnout, zda a za jakých podmínek má smysl do přípravy záměru investovat.

Co vám může úřad sdělit?

Podle § 174 stavebního zákona vám stavební úřad do 30 dnů poskytne informace zejména o:

• podmínkách využití území a jejich změnách,
• tom, zda váš záměr potřebuje povolení a kolaudaci,
• tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o povolení záměru a za jakých předpokladů jí může vyhovět,
• dotčených orgánech, které se budou k záměru vyjadřovat.

O předběžnou informaci můžete požádat také dotčený orgán. Ten vám může předem sdělit, zda budete potřebovat jeho vyjádření nebo závazné stanovisko a podle jakých hledisek bude váš záměr posuzovat. To může být užitečné především u složitějších záměrů, kde nechcete až v průběhu řízení zjistit, že vám chybí důležité stanovisko nebo že záměr naráží na požadavky, se kterými jste nepočítali.

Jak žádost podat?

Žádost podáte na formuláři podle přílohy č. 1 vyhlášky č. 149/2024 Sb. Můžete ji podat prostřednictvím Portálu stavebníka, datové schránky nebo v listinné podobě. V žádosti musíte uvést konkrétní otázky, na které chcete odpověď, a také dostatečně popsat svůj záměr – zejména jeho umístění, účel a základní technické řešení. Právě tady se vyplatí věnovat přípravě pozornost. Pokud se zeptáte jen obecně, zda „lze na pozemku postavit dům“, můžete dostat stejně obecnou odpověď. Čím přesněji záměr popíšete a otázky formulujete, tím užitečnější podklad získáte.

Za vydání předběžné informace zaplatíte správní poplatek 1 000 Kč.

Je předběžná informace závazná?

Není to povolení stavby ani garance, že úřad váš záměr nakonec povolí. Předběžná informace ale zároveň není jen neformální konzultace. Jde o oficiální informaci správního orgánu, ze které můžete při další přípravě záměru vycházet. Pokud se rozhodné okolnosti nezmění, neměl by správní orgán bezdůvodně postupovat v rozporu s tím, co vám v předběžné informaci sdělil. Rozhodující slovo však bude mít vždy až samotné řízení o povolení záměru.

Jak dlouho předběžná informace platí?

Na rozdíl od dřívější územně plánovací informace zákon u předběžné informace nestanoví jednotnou dobu platnosti. Podle § 139 odst. 4 správního řádu může správní orgán její platnost časově omezit. Předběžná informace navíc přestane platit, pokud se změní právní předpisy nebo jiné rozhodné okolnosti. Neplatná od počátku bude také tehdy, pokud úřad vycházel z nepravdivých, neúplných nebo zkreslených údajů.

Pokud tedy máte starší předběžnou informaci, vyplatí se před dalším postupem ověřit, zda se mezitím nezměnily podmínky, ze kterých úřad vycházel.

Kdy se předběžná informace vyplatí?

Vyžádání předběžné informace není povinné. V některých situacích ale může ušetřit značné náklady i čas.

Typicky například při:

• koupi pozemku, na kterém chcete stavět,
• finančně náročnějším projektu, u kterého nechcete platit projektovou přípravu naslepo,
• atypickém nebo složitějším záměru, u kterého si nejste jistí, jaké podmínky budete muset splnit,
• nejistotě ohledně územního plánu nebo dotčených orgánů.

Za tisícikorunový poplatek a lhůtu 30 dnů tak můžete získat podstatně lepší představu o tom, zda má váš záměr šanci a na co se připravit. A právě při koupi pozemku může mít předběžná informace velký význam. Pokud je možnost budoucí výstavby pro vaše rozhodnutí zásadní, dává smysl zjistit si podmínky ještě předtím, než do pozemku investujete.

Zvažujete koupi konkrétního pozemku nebo stavbu a chcete mít jasno v tom, co vás při povolování čeká? S přípravou žádosti o předběžnou informaci i s výkladem odpovědi stavebního úřadu vám rádi pomůžeme.

Článek Předběžná informace podle § 174 stavebního zákona: nástroj, který se vyplatí znát se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Přesto jsme mu doporučili, aby s podpisem jakékoli smlouvy ještě počkal. Proč?

Při prověření podkladů z katastru nemovitostí jsme zjistili, že pozemek – přestože jej územní plán určuje k zástavbě – leží současně v několika zvláštních ochranných režimech. Typicky může jít například o:

• chráněnou krajinnou oblast – ke stavební činnosti zpravidla potřebujete stanovisko orgánu ochrany přírody, který posuzuje mimo jiné umístění, vzhled i charakter stavby;
• památkovou ochranu – zde si vyžádáte stanovisko orgánu státní památkové péče.

Každý takový režim představuje samostatnou vrstvu omezení a úřady jej posuzují zvlášť. A tady je jádro problému: to, že v okolí stojí obytné domy, ani to, že územní plán s výstavbou počítá, samo o sobě neznamená, že projde konkrétní stavební záměr. Sousední zástavba mohla vzniknout dříve nebo za jiných podmínek, než jaké platí dnes. Stejně tak informace, kterou od stavebního úřadu získáte předem, sama o sobě neznamená, že konkrétní stavební záměr půjde bez dalších podmínek realizovat.

Naše doporučení

Klientovi jsme doporučili ještě před uzavřením jakékoli smlouvy – tedy i před rezervační smlouvou – svůj konkrétní stavební záměr projednat přímo s příslušnými dotčenými orgány, zejména s orgánem ochrany přírody a orgánem památkové péče. Teprve jejich stanovisko dává reálnou odpověď na otázku, zda a za jakých podmínek lze na pozemku stavět dům v podobě, o kterou klientovi jde.

Jak případ dopadl?

Klient si stavební záměr předem ověřil a výsledek byl jednoznačný: jeho záměr v původní podobě realizovat nešlo. Rozhodl se proto pozemek nekupovat.

Protože si vše prověřil dříve, než se k čemukoli zavázal:

• vyhnul se riziku sporu o rezervační zálohu,
• ušetřil za zbytečnou přípravu a revizi dokumentace k transakci, která by nakonec stejně neproběhla, a
• především se vyhnul koupi pozemku, který nechtěl – nesplnil by účel, kvůli němuž ho chtěl pořídit.

Namísto případných statisícových nákladů na zbytečnou transakci a spory ho prevence stála jen zlomek. A hlavně se rozhodoval na základě jistoty, nikoli naděje.

Co si z toho odnést?

• Tvrzení realitního makléře, že je pozemek „stavební” a „vhodný k zástavbě”, je obchodní informace – nikoli právní ani úřední záruka.
• Ani předběžná ústní informace ze stavebního úřadu vás nezavazuje. Rozhodující jsou stanoviska dotčených orgánů k vašemu konkrétnímu záměru.
• U pozemků ve zvláště chráněných územích si počínejte obezřetně. Jednotlivé typy zvláště chráněných území přinášejí vlastní omezení a jediné z nich může záměr zhatit i tehdy, když ostatním nic nebrání.
• Prověření stavebního záměru před podpisem jakékoli smlouvy vyjde nesrovnatelně levněji než řešení následků unáhlené koupě.
• Rezervační smlouvu nepodepisujte dřív, než víte, zda vůbec můžete dosáhnout svého cíle – a než znáte její přesný obsah a to, koho skutečně zavazuje.

A pokud se přesto rozhodnete rezervační smlouvu uzavřít?

Podpis rezervační smlouvy ne vždy odložíte až po ověření stavebního záměru – realitní kanceláře na ní často trvají. Rozhodnete-li se ji uzavřít, doporučujeme do smlouvy co nejkonkrétněji popsat účel, pro který pozemek kupujete, tedy svůj stavební záměr. Prodávající by se pak měl zavázat prohlášením, že pozemek je k tomuto konkrétnímu účelu vhodný.

Pokud by se následně ukázalo, že váš záměr na pozemku realizovat nelze, a vy byste proto od koupě ustoupili, budete mít díky takovému ujednání podstatně silnější pozici – vaše rozhodnutí se totiž opře o porušení výslovného ujednání, nikoli jen o vaše subjektivní očekávání. Zvyšuje to šanci na úspěch v případném sporu (například o vrácení rezervační zálohy), nezaručuje to však, že se sporu úplně vyhnete ani že v něm bez dalšího uspějete. Konkrétní formulace takového ujednání proto vždy patří do rukou advokáta.

V některých případech se vyplatí požádat stavební úřad o předběžnou informaci podle § 174 stavebního zákona.

Ta vám ještě před zahájením samotného řízení pomůže zjistit například, jaké jsou podmínky využití daného území, zda váš záměr vyžaduje povolení nebo podle jakých hledisek stavební úřad váš konkrétní záměr posoudí. Součástí předběžné informace bývá i přehled dotčených orgánů, které se k záměru vyjádří. Stavební úřad ji poskytne do 30 dnů od požádání.

Zvažujete koupi pozemku nebo nemovitosti? Doporučujeme nechat si podklady posoudit ještě před podpisem první smlouvy. Včasná prověrka je nejlevnější pojistkou celé transakce. Rádi vám pomůžeme.

Tento text má obecně informativní charakter a nenahrazuje individuální právní posouzení konkrétního případu.

Článek Pozemek je stavební. Dům na něm ale postavit nemusíte. Co ověřit před koupí? se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Co je evidence skutečných majitelů?

Evidence skutečných majitelů (ESM) je informační systém veřejné správy, do kterého se zapisují takzvaní skuteční majitelé právnických osob. Zjednodušeně řečeno: stát chce vědět, který konkrétní člověk nakonec vlastní nebo ovládá každou obchodní společnost, spolek nebo třeba fond. Upravuje ji zákon č. 37/2021 Sb., o evidenci skutečných majitelů.

Skutečným majitelem je podle zákona fyzická osoba, která má ve společnosti podíl větší než 25 %, nebo ji jiným způsobem fakticky ovládá. U jednoduchých struktur (kde je jediným společníkem fyzická osoba) se zápis provádí automatickým průpisem z obchodního rejstříku a nemusíte nic řešit. Jakmile je ale struktura složitější, tedy když má společnost např. více společníků, mateřskou společnost, nebo zahraničního vlastníka, automatika nestačí a zápis je potřeba zajistit aktivně. A právě tam vznikají chyby.

Kdo je náhradní skutečný majitel?

Někdy žádná fyzická osoba podmínky skutečného majitele nesplňuje, nebo ji nelze ani při vynaložení veškerého úsilí zjistit. Typicky jde o společnosti s roztříštěnou vlastnickou strukturou, kde nikdo nedosahuje rozhodujícího vlivu ve výši 25 %. Zákon na to pamatuje institutem náhradního skutečného majitele: do evidence se v takovém případě zapíše každá osoba ve vrcholném vedení společnosti – zpravidla tedy jednatelé nebo členové představenstva.

Pozor, náhradní skutečný majitel není úniková cesta. Zapsat vrcholné vedení lze až tehdy, když jste skutečně vyčerpali možnosti, jak skutečného majitele dohledat, a toto úsilí byste měli umět doložit. Zápis „náhradníka” tam, kde skutečný majitel objektivně existuje, je sám o sobě nesrovnalostí.

Co vám hrozí, když je v evidenci chyba?

Zákon počítá s pokutou až 500 000 Kč. Tu ale v praxi klienti pociťují nejméně. Mnohem citelnější jsou automatické soukromoprávní následky, které nastupují bez ohledu na jakoukoli pokutu:

Nedostanete úvěr ani nezaložíte účet. Banky mají povinnost kontrolovat evidenci u každého firemního klienta. Když narazí na chybu nebo na poznamenanou nesrovnalost, musí ji oznámit a obchod s vámi do vyřešení zpravidla neuzavřou. Tímto způsobem se o svém problému dozvídá většina našich klientů.

Nesmíte si vyplatit zisk. Společnost nesmí vyplatit podíl na zisku skutečnému majiteli, který není zapsán v evidenci, ani právnické osobě, která zapsaného skutečného majitele nemá. A co je horší, pokud právo na podíl na zisku nemůže být kvůli tomu vykonáno do konce účetního období, zaniká. Nejde tedy o odklad výplaty, ale o nevratnou ztrátu peněz.

Nesmíte hlasovat. Nezapsaný skutečný majitel nesmí vykonávat hlasovací práva na valné hromadě. U společnosti s jediným společníkem to znamená, že společnost je fakticky paralyzovaná, protože nelze přijmout žádné rozhodnutí, jmenovat jednatele ani schválit účetní závěrku. Rozhodnutí přijatá v rozporu s tímto zákazem mohou být napadena jako neplatná.

Přijdete o dotace a veřejné zakázky. Poskytovatelé dotací i zadavatelé veřejných zakázek si údaje v evidenci ověřují. Nesrovnalost typicky znamená vyloučení ze zadávacího řízení nebo zamítnutí žádosti o dotaci.

Jak chybu napravit a proč přes notáře

Nesrovnalost lze odstranit návrhem na zápis u rejstříkového soudu. Soudní cesta ale znamená soudní poplatek, formuláře a týdny čekání, zvlášť pokud soud vyzve k doplnění.

Existuje rychlejší varianta: zápis provedený notářem. Notář může zápis do evidence provést přímo, často do několika dnů, a na odměně za zápis zaplatíte výrazně méně než na soudním poplatku. Naše kancelář má tento postup zavedený, připravíme za vás rozbor vlastnické struktury, doložíme podklady o skutečném majiteli (nebo odůvodníme zápis náhradního skutečného majitele) a se spolupracujícím notářem zajistíme samotný zápis. Vy podepíšete plnou moc a o víc se nestaráte.

Kdy si evidenci zkontrolovat?

Ideálně hned teď: kontrola na esm.justice.cz zabere pět minut. A dále vždy, když se cokoli změní, tedy když dojde k převodu podílu, vstupu investora, změně jednatele, apod. Evidence se neaktualizuje sama (s výjimkou automatického průpisu) a odpovědnost za správnost údajů nese vaše společnost.

Nejste si jistí, zda máte skutečného majitele zapsaného správně?
Ozvěte se nám, my vaši evidenci zkontrolujeme a případně zajistíme nápravu dříve, než způsobí problémy při jednání s bankou nebo obchodními partnery.

Článek Evidence skutečných majitelů: co to je a proč ji mít v pořádku se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Právník není to samé, co advokát

Každý, kdo vystuduje právnickou fakultu, je právník. Po škole má ale spoustu možností, co bude dál dělat. Možná se jeho další působení vůbec práva netýká. Možná bude zaměstnaný na nějakém úřadě na pozici právníka. Možná bude pracovat v nějaké firmě jako právník. Nebo bude pracovat na soudě, u notáře, u exekutora, na Policii ČR, na státním zastupitelství. Jak říkám, možností je opravdu hodně.

Já jsem se po škole nechala zaměstnat u advokáta jako advokátní koncipient a teď, po zkouškách a po zápisu do seznamu advokátů, jsem samostatný advokát.

ALE! Pro člověka, který hledá právní pomoc, je důležité, že JEN A POUZE ADVOKÁT může poskytovat právní služby VE VŠECH OBLASTECH PRÁVA.

Zároveň vykonává advokát tzv. svobodné povolání, má svoje IČO a může zaměstnat další lidi. To právník, který není advokátem, nemůže.

S čím vám pomůže advokát

Pokud hledáte někoho, kdo vás bude zastupovat před soudem, ať už se jedná o dlužné nájemné, nebo obvinění z trestného činu, je to advokát.

Jestli potřebujete úředně ověřit podpis, pomůže vám advokát.

Jestli prodáváte/kupujete nemovitost, a chcete složit peníze do advokátní úschovy (což rozhodně doporučuji!), najděte si advokáta, který tyto služby poskytuje – vy už ale hledat nemusíte, máte mě a buk advokáty.

Zkrátka a dobře, pokud potřebujete pomoc v oblasti týkající se práva, advokát je člověk pro vás.

Spousta lidí také neví, že celé studium na fakultě, všechny státnice, i advokátní zkoušky, jsou ze VŠECH OBLASTÍ PRÁVA. Proto můžeme poskytovat naše služby ve všech právních odvětvích. V praxi se ale rozhodně setkáte s tím, že je advokát na nějaké služby specializován. Já se třeba specializuji hlavně na právo nemovitostí, vymáhání pohledávek, klasický civilní proces a vše s tím spojené (tj. i exekuce a insolvence).

Pokud z toho nejste moudří, nevadí. Nebojte se kdykoliv zeptat! Napište nám nebo zavolejte.

Článek Advokát vs. právník. Kdo je kdo? se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Po pravdě i my, advokáti, bychom byli rádi, kdyby to takto fungovalo. Pravda je ale taková, že s poskytováním advokátních úschov je tolik práce, že někteří kolegové už tuto oblast prostě nedělají, protože se finančně nevyplatí. 

Pojďme se podívat na časovou náročnost jedné takové zakázky, kdy klient chce rezervační smlouvu, kupní smlouvu i advokátní úschovu. Počítejte s námi! 

•  předsmluvní vyjednávání – málokdy nám klient řekne „Potřebuji rezervační smlouvu a kupní smlouvu včetně úschovy k té a té nemovitosti, nejpozději do týdne, podpisy budou ve čtvrtek v 9,00 hod.“ Spoustu času strávíme telefonáty nebo emailovou komunikací s klienty, abychom doupřesnili zadání 0,5 hod až 1 hod
• prověření nemovitosti – zjistíme z dostupných rejstříků stav nemovitosti, vlastníka, exekuce k nemovitosti, zástavní práva, zda má příjezdovou cestu apod., zajistíme výpis z katastru nemovitostí, který uhradíme 0,5 hodiny + náklad za výpis z katastru nemovitostí
• prověření protistrany – lustrace v centrální evidence exekucí 0,25 hodiny + poplatek za výpis z centrální evidence exekucí
• rezervační smlouva 0,75 hod
• kupní smlouva (za předpokladu, že se jedná o „jednoduchou smlouvu“ s jednou nemovitostí, bez zástav, jeden prodávající, jeden kupující) 1 hod
• smlouva o advokátní úschově 0,5 hod
• návrh na vklad do katastru nemovitostí 0,5 hod
• jednání s podpisem smluv – Česká advokátní komora potažmo zákon o advokacii stanoví advokátům při přijímání prostředků do úschovy celou řadu povinností (a my si myslíme, že je to správně, ačkoliv se zdá, že se jedná o pouhou byrokracii) mj. smluvní strany musí vyplnit tzv. AML formulář o tom, že jejich finanční prostředky nepocházejí z nelegální činnosti, že nejsou politicky exponované osoby a že nejsou teroristé (toto prověřujeme opravdu důkladně :), dále GDPR formulář a následně ověřování podpisů, kdy je potřeba připravit tzv. ověřovací doložky a vyplnit ověřovací knihu, zkontrolovat osobní údaje a pořídit kopie osobních dokladů celkem 2 hod
• přijetí prostředků do úschovy – advokát je povinen provést identifikaci vlastníka prostředků bance (o nezbytnosti tohoto kroku jsme se přesvědčili nedávno, když Sberbank prakticky ze dne na den zkrachovala a část klientů nemá dodnes vyplaceny své finanční prostředky), zapsání přijetí prostředků do elektronické knihy úschov vedené Českou advokátní komorou 0,5 hod
•  vyplacení prostředků z úschovy – kontrola splnění podmínek pro vyplacení peněz z úschovy, zadání příkazu a informace klientům o tom, že byly splněny podmínky a vyplácíme peníze z úschovy 0,5 hod.

Když všechny tyto úkony sečteme, je to přibližně 7 hodin čistého času práce. Pokud bychom účtovali adekvátní cenu, pak bychom měli celý tento proces nacenit částkou pohybující se okolo dvaceti tisíc korun. Kdykoliv tedy účtujeme cenu nižší, je to pro klienta cena výhodná, ačkoliv to tak na první pohled nemusí vypadat, protože přece JEN napíšeme smlouvu a dostaneme peníze na účet.

Článek Je advokátní úschova drahá? se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.

Možná si říkáte, že je to jen známe právnické slovíčkaření – pozor vážení, protože tohle je opravdu velký rozdíl!

Vlastník jednotky totiž – jak již název napovídá – vlastní jednotku. Tedy konkrétní byt (nebo nebytový prostor). A ten může užívat dle libosti. Ano, s vlastnictvím jednotky je spojeno i vlastnictví spoluvlastnického podílu na společných částech domu a na pozemku pod domem, to ale není předmětem tohoto článku. 

Hlavním rozdílem mezi těmito variantami je to, že spoluvlastnický podíl na domě NENÍ sám o sobě spojen s užíváním KONKRÉTNÍHO BYTU. To znamená, že vlastníte pouze ideální podíl na nemovitosti, tedy na domě. Pro někoho může být proto nemilým překvapením, když zjistí, že byt, ve kterém bydlí, není jeho.

Pokud se chystáte kupovat byt, přesně toto je jedna z věcí, kterou je potřeba zavčasu zkontrolovat. A to zejména v případě, kdy hodláte koupi financovat hypotékou. Banky totiž mívají zpravidla velký problém s poskytnutím hypotéky v tom případě, kdy dům není rozdělen na jednotky.

Domy, které jsou rozděleny na byty pouze fakticky, ale nikoliv právně, je samozřejmě možné rozdělit na jednotky i posléze – a to prostřednictvím tzv. prohlášení vlastníka. 

Nejste si jisti, jestli je váš dům opravdu rozdělen na jednotky a vy jste vlastníky jedné z nich? Napište nám na email in**@*********ti.cz nebo zavolejte na +420 724 068 673.

Článek Bytová jednotka vs. spoluvlastnický podíl na domě se nejdříve objevil na Právní služby | buk advokáti.